Özet:
KONUT DEĞERLEMESİNDE KULLANILAN KAPİTALİZASYON VE
AMORTİSMAN ORANLARININ HESAPLANMASI: AYDIN İLİ ÖRNEĞİ
Hatice BAŞKAYA
Doktora Tezi, İşletme Anabilim Dalı
Tez Danışmanı: Prof. Dr. Mehmet Erdemir Gündoğmuş
2020, XIX + 164 sayfa
Bir ülkenin gelişmişlik seviyesi, kentleşme oranının artmasıyla beraber gayrimenkul
piyasasının büyüklüğüne bağlıdır. Ülkede yer alan gayrimenkul varlıklarının hangi finansman
yöntemiyle değerlendirildiği ise, piyasanın işleyişinin temelini oluşturur. Gayrimenkul
finansmanının etkin çalışması, piyasada gerçek fiyat mekanizmasının oluşması, alım-satıma
konu olan finansal varlığın çeşitliliğini ve güvenilirliğinin artması için önemli bir unsurdur.
Gayrimenkul piyasasında gayrimenkullerin fiyatlarının doğru, tarafsız ve şeffaf bir şekilde
belirlenmesi, uzmanlar tarafından gayrimenkulün değerlemesi ile mümkündür. Değerleme,
gayrimenkul sektörünün ekonomisine, hukuksal yapısına ve finansmanına birçok fayda
sağlamaktadır. Ancak, gayrimenkul değerlemesinde karşılaşılan en büyük sorun, gayrimenkul
sektörünün gelişmesiyle ortaya çıkan yeni ihtiyaçları karşılayacak veya gayrimenkulün
değerine etki eden tüm faktörleri kapsayan bir modelin olmamasıdır.
Bu çalışmanın konusu, Aydın ili Efeler ilçesindeki gerçek alım-satımı yapılan
konutların, değerleme yöntemlerinden biri olan gelir kapitalizasyon yöntemi ile bölgesel
kapitalizasyon oranının hesaplanması ve diğer bir yöntem olan maliyet yöntemi ile yaş ve oda
sayısına göre amortisman oranının belirlenmesidir. Çalışmanın özgünlüğü, Türkiye’de konut
sektöründe hem gerçek alım-satım fiyatlarını kullanarak, bölgesel konut kapitalizasyon
oranının hesaplanması ve hem de piyasadan çıkartma yöntemi ile amortisman tutarının tespit
edilmesine yönelik ilk çalışma olmasıdır. Çalışmadan elde edilen sonuçlar, değerleme
uzmanlarına veya değerleme şirketlerine, konu ile akademik olarak çalışan kişilere veya
kurumlara ışık tutmayı ve kaynak oluşturmayı hedeflemektedir.
Aydın ili Efeler ilçesinde on sekiz mahalle için ulaşılan 805 gerçek alım-satım
verilerine göre, bölgenin genel ortalama kapitalizasyon oranı % 4,98 olarak hesaplanmıştır.
Mahalle olarak incelendiğinde en yüksek kapitalizasyon oranı % 7,30 ile Orta Mahallesi ve
vi
% 7,17 ile Zafer Mahallesi’dir. En düşük kapitalizasyon oranı ise % 3,95 ile Zeybek Mahallesi
ve % 4,04 ile Mimar Sinan Mahallesi’dir. Amortisman oranları oda sayılarına göre ayrılarak
her yaş için hesaplanmıştır. 2 Oda 1 Salon konutların genel amortisman oranı % 2,81 ile %
58,52 değişim aralığında, 3 Oda 1 Salon konutların genel amortisman oranı ise % 2,63 ile %
60,39 değişim aralığında olduğu saptanmıştır